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La trampa del inmueble sin título: Cuando la falta de saneamiento frena la expulsión de un ocupante ilegal
Por Redacción -
jueves 29 octubre, 2026 - 12:30 PM
Por: Licda. Johanny Claribel Grullón Cordero
En la República Dominicana, la informalidad en la tenencia de la tierra sigue siendo un dolor de cabeza estructural. Es habitual encontrar propiedades transmitidas mediante simples actos de venta no inscritos, cartas constancias o concesiones verbales de uso a favor de familiares o allegados. El problema cobra una dimensión crítica cuando el ocupante se niega a entregar el inmueble y el legítimo poseedor descubre que no cuenta con un Certificado de Título respaldado por el sistema de registro inmobiliario.
Este escenario genera una encrucijada donde se cruzan la figura de la ocupación de mala fe (intrusión) y la ausencia de publicidad registral, dejando al propietario expuesto a un litigio complejo.
La distinción de vías procesales: Inmueble registrado vs. no registrado
El ordenamiento jurídico dominicano establece mecanismos bien diferenciados para recuperar la posesión, según el estatus legal del inmueble:
El amparo de la Ley No. 358-05 y la Ley No. 108-05 para bienes registrados:
Cuando un terreno o edificación cuenta con su Certificado de Título al día, el derecho de propiedad es imprescriptible y goza de la garantía estatal. El procedimiento de desalojo por ante la Jurisdicción Inmobiliaria (o la vía penal por violación de propiedad privada bajo la Ley No. 5869) es sumamente expedito, pues el título constituye una prueba erga omnes que no admite discusión sobre la titularidad.
La vulnerabilidad del inmueble no saneado:
Si el inmueble carece de título, la persona no puede acudir a la vía rápida del Registro Inmobiliario para solicitar un desalojo de inmueble no registrado bajo los mismos parámetros. Ante la ley, el terreno se presume perteneciente al Estado hasta que se demuestre lo contrario mediante el procedimiento de Saneamiento (Artículo 20 de la Ley No. 108-05).
El riesgo procesal: Probar la mejor posesión
Cuando se pretende expulsar a un ocupante ilegal de una mejora o terreno no saneado, la litis no se centra en el título (que no existe), sino en la posesión de hecho y la calidad de los documentos probatorios (actos bajo firma privada, recibos de pago de arbitrios, testimonios o actos de notoriedad).
El ocupante de mala fe suele aprovechar este vacío formal para interponer defensas dilatorias, alegando supuestos derechos sobre las mejoras, compras verbales o una posesión pacífica e ininterrumpida. Esta situación obliga al reclamante a agotar acciones posesorias en la jurisdicción ordinaria o a iniciar paralelamente el proceso de saneamiento para que el Tribunal de Tierras adjudique formalmente el derecho de propiedad y emita el primer Certificado de Título.
Prevención e integración estratégica
Saneamiento y deslinde no son trámites burocráticos prescindibles; son la única coraza jurídica que garantiza la intangibilidad del patrimonio Inmobiliario. Permitir que un tercero ocupe un inmueble sin un contrato formalizado o sin la titulación al día equivale a ceder la iniciativa procesal.
La protección de los bienes raíces exige una visión preventiva: regularizar la titularidad en vida es la vía más efectiva para evitar que la restitución de una propiedad se convierta en un proceso judicial interminable.
