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La doble venta inmobiliaria: Cuando la buena fe choca con la prioridad registral
Por Redacción -
viernes 06 noviembre, 2026 - 08:51 PM
Por: Licda. Johanny Claribel Grullón Cordero
En el mercado inmobiliario de la República Dominicana, la adquisición de bienes raíces representa una de las inversiones más significativas para las familias y los inversionistas. Sin embargo, este sector no está exento de prácticas fraudulentas que erosionan la seguridad jurídica. Una de las más alarmantes es la denominada doble venta: la operación mediante la cual un propietario enajena un mismo inmueble a dos compradores distintos en momentos diferentes, pudiendo generar conflictos patrimoniales de importantes consecuencias legales.
Este fenómeno pone a prueba la solidez del sistema de publicidad inmobiliaria y enfrenta intereses que deben examinarse a la luz de los principios que rigen el derecho de propiedad.
El conflicto entre los contratantes y la prioridad registral
Cuando una propiedad registrada es transferida a múltiples compradores, la solución jurídica no depende exclusivamente de quién firmó primero, sino también de las reglas especiales del sistema inmobiliario dominicano, establecido mediante la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.
- La oponibilidad y el poder del Registro:
En los inmuebles registrados, la inscripción constituye un elemento esencial para la adquisición y publicidad de los derechos reales. Por ello, cuando existen derechos incompatibles sobre un mismo inmueble, la prioridad registral adquiere especial relevancia: generalmente, prevalece el derecho que primero accede al Registro de Títulos, siempre que se cumplan las condiciones legales para su protección.
Sin embargo, esta prioridad no es absoluta. La buena fe del adquirente, el carácter oneroso de la operación y la legitimidad de la transferencia son circunstancias que pueden resultar determinantes. Una inscripción obtenida mediante fraude o simulación puede ser cuestionada judicialmente.
- El riesgo de los actos no inscritos:
El conflicto suele presentarse cuando el primer comprador adquiere mediante un contrato de compraventa, pero no gestiona oportunamente su inscripción en el Registro de Títulos. Aunque ese contrato puede producir obligaciones y derechos entre las partes, su falta de registro lo coloca en una situación de vulnerabilidad frente a terceros que posteriormente adquieran e inscriban sus derechos conforme a la ley.
Esta situación puede ser aprovechada por un vendedor de mala fe para realizar una segunda transferencia. No obstante, el primer comprador no pierde automáticamente toda posibilidad de reclamar: podrá acudir a los tribunales y, si demuestra la existencia de fraude, simulación o alguna otra causa legal de invalidez, procurar la protección de sus derechos.
La responsabilidad derivada del dolo
Más allá de la controversia sobre la titularidad del inmueble, la doble venta realizada fraudulentamente puede generar responsabilidad civil y penal.
En el ámbito civil, el vendedor que dispone nuevamente de un inmueble que ya había comprometido mediante una operación anterior puede incurrir en incumplimiento contractual y, según las circunstancias, en responsabilidad por los daños ocasionados al comprador perjudicado.
En el ámbito penal, la legislación dominicana contempla expresamente supuestos de estafa relacionados con la disposición fraudulenta de inmuebles y la venta, promesa de venta o comercialización de un mismo inmueble a dos o más personas. Sin embargo, la configuración del delito exige que se acrediten los elementos legales de la conducta fraudulenta; la existencia de dos contratos, por sí sola, no determina automáticamente una condena.
Por tanto, las consecuencias de una doble venta dependerán de las circunstancias de cada operación, de la conducta de los involucrados y de las pruebas disponibles.
La prevención como principal salvaguarda
La existencia de estos riesgos confirma que la compraventa inmobiliaria no puede concebirse como un simple intercambio de dinero por un documento firmado. La verificación de la certificación de estado jurídico, la revisión de los antecedentes registrales, la comprobación de la legitimidad del vendedor y la gestión oportuna de la transferencia son medidas indispensables para proteger el patrimonio de los adquirentes.
La seguridad de una inversión inmobiliaria no depende únicamente de la confianza depositada en el vendedor, sino también de la diligencia con que se verifica y formaliza la operación.