Artículo de Opinión / Análisis Legal
Incumplimiento de entrega en proyectos inmobiliarios en planos: ¿Cuáles son los derechos del comprador frente a los retrasos de las constructoras?
Por Redacción -
viernes 09 octubre, 2026 - 10:48 PM
Por: Licda. Johanny Claribel Grullón Cordero
El auge del sector inmobiliario y de la construcción en la República Dominicana ha dinamizado la inversión a través de la modalidad de compra “en planos”. Sin embargo, este crecimiento viene acompañado de un conflicto legal cada vez más recurrente en los tribunales y consultorios jurídicos: el retraso injustificado en la entrega de los inmuebles por parte de las constructoras y desarrolladores.
Para muchos compradores, depositar los ahorros de su vida o el inicial de un apartamento se convierte en una fuente de incertidumbre cuando los plazos estipulados contractualmente vencen sin que la obra esté lista, enfrentándose con frecuencia a solicitudes unilaterales de prórroga o a la negativa de la constructora a asumir responsabilidades.
El marco legal y contractual: La promesa de venta como ley entre las partes
En el ordenamiento jurídico dominicano, el contrato de promesa de venta suscrito entre el comprador y la constructora constituye una convención que tiene fuerza de ley entre las partes, de conformidad con los principios generales del derecho civil y las disposiciones relativas a las obligaciones convencionales.
- Obligación de resultado: En la construcción de inmuebles, la constructora asume una obligación principal y determinada: entregar el bien en las condiciones de calidad, especificaciones y fecha fijadas en el contrato.
- Los plazos y períodos de gracia: Si bien la mayoría de los contratos redactados por las promotoras incluyen cláusulas de gracia (por ejemplo, 90 o 180 días hábiles adicionales por causas de fuerza mayor), estos plazos no son infinitos ni pueden amparar retrasos derivados de una mala planificación financiera, escasez de suministros ordinarios o negligencia administrativa de la empresa.
¿Cuáles son las opciones legales del comprador ante el retraso?
Cuando una constructora incumple flagrantemente la fecha de entrega acordada, el comprador no se encuentra en estado de indefensión. Dependiendo de los términos de su contrato y de la gravedad de la demora, la legislación permite evaluar las siguientes vías:
- Reclamación de penalidades contractuales: Si el contrato estipula cláusulas penales por retraso imputable a la constructora (indemnizaciones diarias o mensuales), el comprador está en su derecho de exigir su aplicación al momento de la entrega o deducirlas de los saldos pendientes.
- Rescisión contractual con devolución de valores e indemnización: Cuando el retraso excede los límites razonables o frustra el propósito económico de la compra, el comprador puede demandar la resolución judicial del contrato por incumplimiento de la contraparte, solicitando la devolución de la totalidad del dinero entregado (inicial y cuotas), indexado y con los daños y perjuicios correspondientes.
- Protección al consumidor: Al tratarse de una relación de consumo inmobiliario, las normativas y los tribunales protegen a la parte más vulnerable de la relación contractual frente a cláusulas abusivas que pretendan exonerar de responsabilidad absoluta a la constructora por demoras injustificadas.
La prevención ante la firma
La seguridad jurídica de una inversión inmobiliaria se construye desde antes de estampar la firma. Los contratos de adhesión presentados por las constructoras suelen estar diseñados para blindar los intereses corporativos. Contar con una revisión legal especializada previa evita que el comprador quede atrapado en un laberinto financiero sin vías de salida claras.