En el dinámico mercado de bienes raíces de la República Dominicana, la fase inicial de una compraventa inmobiliaria suele comenzar con la entrega de sumas de dinero destinadas a «apartar» el inmueble o demostrar la seriedad de la oferta. Este mecanismo, conocido comúnmente como arras o señal, es una figura jurídica de importantes consecuencias que, sin embargo, muchas veces se maneja bajo una peligrosa informalidad.
Para los actores del sector inmobiliario, comprender la naturaleza jurídica de estos depósitos resulta fundamental para evitar conflictos patrimoniales cuando las negociaciones se interrumpen o alguna de las partes decide no continuar con el negocio.
La naturaleza jurídica de las arras y sus efectos
En el ordenamiento civil dominicano, las consecuencias del dinero entregado durante una negociación inmobiliaria dependen de la naturaleza del acuerdo y de la voluntad de las partes. No todo depósito o adelanto de dinero produce los mismos efectos jurídicos.
- Las arras o señal con derecho de arrepentimiento:
El artículo 1590 del Código Civil dominicano contempla expresamente que, cuando la promesa de venta se realiza con arras o señal, cualquiera de las partes puede arrepentirse del negocio: quien entregó el dinero lo pierde y quien lo recibió debe devolver el doble.
Esta disposición establece una consecuencia particular para los casos en que se ha convenido una promesa de venta con arras o señal. Por ello, no debe confundirse esta figura con cualquier suma entregada como reserva o adelanto del precio.
- Los anticipos del precio y las arras confirmatorias:
En la práctica inmobiliaria también es frecuente que el comprador entregue una cantidad de dinero como parte del precio acordado. En estos casos, el pago puede constituir un anticipo o abono, sin que necesariamente otorgue a las partes el derecho de desistir del negocio perdiendo o devolviendo el doble de lo recibido.
La doctrina también distingue las llamadas arras confirmatorias, cuya función es evidenciar la seriedad del acuerdo y servir como parte del precio, sin que por sí mismas impliquen un derecho de arrepentimiento.
Cuando existe incumplimiento, la parte afectada puede recurrir a los mecanismos legales correspondientes, como exigir el cumplimiento de lo pactado o solicitar la resolución del contrato y, cuando proceda, la reparación de los daños ocasionados.
Los riesgos de la redacción ambigua
Uno de los errores frecuentes en la práctica contractual inmobiliaria es utilizar indistintamente expresiones como «depósito», «seña», «reserva» o «inicial», sin establecer con claridad qué representa el dinero entregado ni cuáles serán sus consecuencias si la operación no llega a concretarse.
Esta falta de precisión puede provocar controversias sobre si el monto debe ser devuelto, si procede la devolución duplicada o si constituye una parte del precio que debe tomarse en cuenta al resolver el contrato.
La jurisprudencia dominicana ha reconocido la importancia de esta distinción. En su sentencia núm. 519, del 28 de febrero de 2017, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia examinó una controversia en la que se invocaba el artículo 1590 del Código Civil y concluyó que no se había demostrado que la suma entregada tuviera la naturaleza de arras o señal. En consecuencia, no correspondía aplicar la devolución duplicada prevista en esa disposición.
Esto demuestra que la denominación y la finalidad del pago, así como las estipulaciones contractuales y las pruebas disponibles, pueden resultar determinantes al momento de reclamar un derecho.
La prevención contractual como garantía
La seguridad de una transacción inmobiliaria no depende únicamente de la confianza entre las partes, sino también de la claridad de los compromisos asumidos desde el inicio de la negociación.
Por ello, todo acuerdo que implique la entrega de dinero antes de formalizar la transferencia definitiva debe identificar con precisión el concepto del pago, su imputación al precio, los plazos establecidos y las consecuencias de un eventual desistimiento o incumplimiento.
También es recomendable establecer qué ocurrirá si la operación no puede concretarse por circunstancias específicas, como la falta de aprobación de un financiamiento o la existencia de alguna situación registral que impida la transferencia del inmueble.
Una adecuada redacción contractual no elimina todos los riesgos, pero reduce considerablemente las posibilidades de controversias y protege el patrimonio de quienes participan en la operación.